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Qué es y cómo hacer una subrogación de hipotecas

El Euribor se encuentra, por primera vez en positivo en 6 años, lo que ha provocado un aumento por el cambio de hipoteca de tipo variable, a tipo fijo. Pero la subrogación de hipoteca ya estaba viviendo un boom antes de esta subida del Euribor, ya que, en 2021, con la guerra hipotecaria, las subrogaciones de hipotecas aumentaron un 275% respecto a 2020.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Una subrogación de hipoteca consiste en un cambio en alguna de las partes de la hipoteca. Teniendo esto en cuenta, hay que diferenciar dos tipos de subrogación de hipoteca:

  • Subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco, para mejorar las condiciones, o cambiar la hipoteca de tipo fijo a variable, o viceversa. 
  • Subrogación de deudor, en el que se cambia el titular de la hipoteca, por ejemplo, al vender un piso.

Cambiar la hipoteca de banco ¿Qué puedes cambiar de tu hipoteca?

El tipo de subrogación al que hacíamos referencia al principio del artículo, que es el que se ha disparado en los últimos 2 años, es la subrogación de acreedor, es decir, cambiar la hipoteca de banco. En este tipo de cambio de hipoteca, puedes modificar:

  • El tipo de interés: Tanto cambiar la hipoteca de fija a variable, como mejorar el tipo de interés. Este fue uno de los principales alicientes del aumento de subrogaciones hipotecarias en 2021, ya que los bancos estaban ofreciendo unas hipotecas fijas a tipos de interés muy bajos. 
  • Las vinculaciones y comisiones: Si tu banco te exige mantener un tipo de vinculaciones para tener un tipo de interés bajo, pero tu situación ha mejorado y crees que, si contratases la hipoteca ahora mismo, no te pedirían tantas vinculaciones, puedes cambiar la hipoteca de banco. Por ejemplo, los funcionarios necesitan menos vinculaciones para obtener mejores condiciones hipotecarias, como te explicamos en este artículo así que, si has ganado una plaza en la administración pública, quizás podrías mejorar tu hipoteca. También puedes deshacerte de comisiones que no todas las entidades cobran, como la comisión por amortización anticipada.
  • El plazo: Si quieres aumentar o disminuir el plazo de devolución de hipoteca, también puedes recurrir a una subrogación de hipoteca.

¿Cómo se hace una subrogación de hipoteca?

Para cambiar una hipoteca de banco, tienes que seguir los siguientes pasos:

  1. Comparar las ofertas de hipotecas: Para ello puede resultarte muy útil nuestro comparador de hipotecas. Comparando las condiciones que ofrecen actualmente los bancos, podrás valorar si te merece o no la pena cambiar tu hipoteca. También puedes recurrir a un broker hipotecario que te asesore, ya que muchos te ofrecen una primera orientación gratuita. Si quieres hablar con un broker hipotecario, rellena nuestro formulario de contacto, especificando que quieres “mejorar mi hipoteca actual” y enviaremos tu contacto a un broker hipotecario especializado en este tipo de operaciones.
  2. Habla con el banco que más te interese: y pide que te envíen una oferta más concreta para tu perfil, que podrás usar para negociar con tu banco. Eso sí, ten en cuenta que, hasta que no presentes la solicitud formal, no te enviarán una oferta vinculante.
  3. Habla con tu banco: Es posible que, al expresar tu intención de hacer una subrogación, tu banco te ofrezca una mejora de condiciones de hipoteca, es decir, una novación. Puedes decirle las condiciones que te han ofrecido en la nueva entidad, para negociar las condiciones.
  4. Envía la solicitud a la nueva entidad: En este punto, el nuevo banco te hará una oferta vinculante, es decir, una oferta con unas condiciones que está obligado a darte si contratas la subrogación de hipoteca dentro de un plazo, que suele ser de 1 mes. Si aceptas la propuesta, el nuevo banco informará a tu anterior banco de que la has aceptado.
  5. Estudia la oferta de tu banco: Tu banco tiene 15 días para hacerte una contraoferta. Pero, desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria, no estás obligado a aceptar esta oferta. 
  6. Firma la subrogación de hipoteca: Si al final te decides por cambiar al nuevo banco, sólo te quedará firmar una escritura de subrogación. Si, en cambio, aceptas la oferta de tu banco, se tratará de una novación, que es un cambio de las condiciones de la hipoteca, pero dentro del mismo banco.

Gastos de la subrogación de hipoteca

Desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria, los gastos de la escritura de la hipoteca tiene que pagarlos el banco. Así que, en un cambio de hipoteca, tú sólo tendrás que pagar la tasación de la vivienda, y la comisión por subrogación, que viene especificada en la escritura de la hipoteca.

¿Qué bancos tienen las mejores subrogaciones de hipoteca?

El mercado hipotecario es dinámico, y está en un cambio constante, así que las condiciones que hoy te puede ofrecer un banco, quizás mañana hayan cambiado. 

Para comparar los bancos antes de un cambio de hipoteca, un comparador de hipotecas es un buen primer paso.

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