¿Qué dice la nueva ley hipotecaria?

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o nueva ley hipotecaria, como se la conoce popularmente, entró en vigor el 16 de junio de 2019, con la intención de proteger al consumidor y favorecer la transparencia en un proceso tan importante como es la contratación de una hipoteca. 

Esta Ley obliga a la entidad financiera con la que vas a firmar tu préstamo hipotecario a entregar una documentación obligatoria al comprador, lo que se conoce como FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada. 

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

La FEIN es un documento que emiten las entidades bancarias y que proporciona información clara y comprensible sobre las características clave de la hipoteca.

Contiene información esencial sobre el préstamo hipotecario, incluyendo detalles sobre el tipo de interés, los costes asociados, los plazos, las condiciones de pago y otros aspectos relevantes. La FEIN permite a los compradores de vivienda comparar diferentes ofertas de préstamos hipotecarios de manera más efectiva y tomar decisiones informadas.

Además, esta Ley establece qué gastos de la hipoteca debe pagar el banco y cuáles el cliente. 

¿Quién paga los gastos de hipoteca?

Con la nueva Ley Hipotecaria el cliente solo tiene que abonar los gastos de tasación y su copia de la escritura. En cambio, la entidad financiera deberá pagar los costes de la gestoría, registro, notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su copia de la escritura. 

Por otro lado, la LCCI también regula las comisiones que puede cobrar el banco en la amortización anticipada y al cambiar la hipoteca de banco. 

A la hora de devolver el préstamo antes de tiempo, la entidad con la que tienes la hipoteca te cobrará una comisión que depende del tipo de hipoteca que tengas y del momento en que realices la amortización, y sólo podrá hacerlo si así lo refleja en la escritura. 

Además, si decides hacer una subrogación de hipoteca, tu banco actual no puede obligarte a aceptar la contraoferta que te haga ni se puede negar a que cambies tu hipoteca de banco.   

La Ley de la que estamos hablando también regula el número de impagos que deben de pasar antes de llegar al desahucio.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca?

Para que te puedan embargar la casa, tienes que dejar de pagar 12 cuotas si estás pagando la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas, si te encuentras en la segunda mitad de la hipoteca. 

Además, el interés de demora que se te cobrará por retrasarte con tus pagos no puede superar los 3 puntos por encima del interés de tu hipoteca. 

Por último, las empresas que se dediquen a la intermediación financiera deben inscribirse en el Banco de España. Sus empleados deben aprobar un examen para obtener la certificación ICI y convertirse en Informadores de Crédito Hipotecario. 

Es el caso de los brókers hipotecarios de Calcular Hipotecas, que se han formado y tienen los certificados que necesitan para encontrar la hipoteca más adecuada para tus necesidades. Puedes solicitar una asesoría inicial gratuita en el siguiente enlace. 

Preguntas frecuentes

¿La nueva ley hipotecaria es retroactiva?

La mayoría de artículos no se aplican en aquellos préstamos firmados antes de la aprobación de la nueva ley hipotecaria, en junio de 2019, pero hay varios artículos que sí que tienen carácter retroactivo:

• El precio máximo de la comisión que te pueden cobrar por pasar de hipoteca variable a una de tipo fijo. Hay que recordar que por motivo de un decreto del Gobierno, hasta el 31 de diciembre de 2023, los bancos no pueden cobrarte comisiones por pasar a una hipoteca a tipo fijo. 
• La libertad para cambiar tu hipoteca de banco aunque tu entidad actual te haga una contraoferta más atractiva. 
• El límite mínimo de impagos para que el banco te pueda embargar la casa. 
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Novedades en la Ley Hipotecaria 2023

Desde el 1 de enero de 2023 entraron en vigor una serie de medidas hipotecarias orientadas a familias vulnerables y que tienen como objetivo reducir los efectos de la subida del euríbor. Estas normas refuerzan el Código de Buenas Prácticas Bancarias. 

Podrán beneficiarse de estas nuevas medidas, los hogares con ingresos inferiores a los 25.200 euros al año y que hayan sufrido un aumento del esfuerzo hipotecario del 50%. 

Los beneficios que se contemplan son los siguientes:

• Un periodo de carencia de capital de hasta 5 años y un tipo de interés por debajo del euríbor. 
• Ampliar dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda. 
• Posibilidad de pedir una segunda reestructuración de la deuda. 

También se aplican otra serie de beneficios dirigidos a familias con rentas inferiores a 29.400 euros y un incremento en la cuota de al menos el 30%. Estas medidas son las siguientes:

• Aumento del plazo de amortización de hasta 7 años.
• Congelación de la cuota hipotecaria durante 12 años. 

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