¿Cuáles son las comisiones más comunes relacionadas con la hipoteca?

Tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, las comisiones de hipoteca se han reducido o bien, se ha pactado un valor específico que deben cumplir con su aplicación las entidades financieras. 

Aún con esas, es importante conocer los tipos de comisiones relacionadas con la hipoteca que existen, para que si decides contratar una hipoteca en 2023, sepas qué gastos asociados tienes que pagar. 

Comisión de apertura de hipoteca

Esta comisión se paga en el momento en el que se formaliza la hipoteca. Se compone de los gastos derivados del estudio de viabilidad y riesgo, y de la tramitación del préstamo hipotecario. Ronda alrededor del 0,5% y el 1% del total de la hipoteca y se incluye en el cómputo general del préstamo.

Hay que tener en cuenta que no todos los bancos cobran al cliente esta comisión. La ley Hipotecaria de 2019 obliga a incluir en una misma comisión todos los gastos que afronta el banco a la hora de tramitar este tipo de préstamos. 

Comisión de amortización anticipada

Para calcular esta comisión, hay que tener en cuenta el tiempo y el tipo de hipoteca, ya que el banco la cobra si considera que va a perder dinero de los intereses. La cantidad debe salir reflejada por obligación en la escritura. La Ley Hipotecaria regula este importe de la siguiente forma:

• Si tu hipoteca es a tipo variable, el importe máximo de la comisión es de un 0,15%, en base a la cantidad que amortices y siempre que lo devuelvas en los primeros 5 años de contrato. Y si lo devuelves durante los 3 primeros años, te podrán cobrar hasta el 0,25% del importe amortizado. En los años posteriores, no te pueden cobrar ninguna penalización.
   
• Si tu interés es fijo, el coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre la cantidad amortizada, si lo devuelves en los primeros 10 años de contrato. Pasado ese plazo, la penalización no podrá superar el 1,5% del importe adelantado.

Además, por Decreto del Gobierno, hasta el 31 de diciembre de 2023, los bancos no pueden cobrar comisión por amortizar una hipoteca variable si esta se contrató a partir del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley Hipotecaria.

Comisión de mantenimiento en cuentas vinculadas a hipotecas

Si la cuenta que usas para pagar las cuotas de tu hipoteca solo la utilizas para pagar los gastos relacionados con tu préstamo, por ejemplo, el seguro; el banco puede cobrarte una comisión de mantenimiento, que debe aparecer reflejada en la escritura y que no se puede modificar. 

Esta norma del Banco de España es válida para las hipotecas contratadas después de abril de 2012. 

Si la cuenta se usa para otras operaciones como sacar dinero o hacer transferencias, la entidad puede cobrarte la comisión que vea oportuna, incluso modificar su valor, pero debe notificarlo con una antelación mínima de dos meses. 

Dependiendo de la entidad, esta comisión puede cobrarse de forma mensual, trimestral, semestral o anual. Hay algunas entidades que no cobran esta comisión. 

Comisión por cambio de hipoteca

Cuando cambias tu hipoteca de banco tienes que asumir de nuevo los gastos de tasación de la vivienda y en algunos casos, la comisión que lleva implícita esta operación. 

La Ley Hipotecaria también regula el importe de esta comisión, que debe estar recogida en la escritura de la hipoteca y que depende del momento en el que se contrató la hipoteca.  

Si formalizaste la hipoteca después de la entrada en vigor de la Ley (el 16 de junio de 2019), la entidad financiera puede cobrarte lo siguiente:

• Si tu hipoteca es fija hasta el 2% si cambias tu hipoteca durante los 10 primeros años de contrato y hasta el 1,5%, si lo haces después. 

• Si tu hipoteca es variable hasta el 0,25% si cambias de banco durante los 3 primeros años de contrato o hasta el 0,15%, si lo haces durante los 5 primeros años. Posteriormente no te pueden cobrar ninguna comisión. 

Por Decreto del Gobierno, los bancos no pueden cobrar comisiones por pasar de una hipoteca variable a una fija hasta el 31 de diciembre de 2023. 

Preguntas frecuentes

¿Es posible reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?

Como norma general, la comisión de apertura de la hipoteca es legal, de acuerdo a una sentencia del Tribunal Supremo.  

Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea avala considerar abusiva esta comisión en el caso de que no se cumplan los requisitos de transparencia. Es decir, la comisión de apertura debe obedecer a un servicio que se presta al cliente y debe comunicarse de forma clara y concisa. 

¿Se pueden evitar las comisiones?

Evitar las comisiones a la hora de contratar una hipoteca es posible, sobre todo, si consigues tu hipoteca de la mano de un bróker hipotecario. 

Este tipo de intermediario financiero te ayuda a conseguir una hipoteca con mejor tipo de interés, pero también con mejores condiciones como menos vinculaciones y menos comisiones.

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